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    德必文化獲“放行”擬登陸創業板 二房東模式“難題”重重何解?

    作者:wangsu123
    日期:2020-10-20 10:55:35
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    德必文化創業板IPO已成功過會。不過,順利通關后,擺在公司面前仍有幾大難題仍待解,如公司1.7億募資使用是否合理?“二房東”經營模式下的隱患如何解決?26個園區實際使用情況與規劃用途為何不一致?

    《投資者網》鄭小琳

    9月17日,上海德必文化創意產業發展股份有限公司(下稱“德必文化”)IPO獲交易所“放行”,擬登陸創業版。

    作為一家產業園區“二房東”,德必文化業務范圍有文化創意產業園區的定位、設計、改造、招商和運營管理。

    目前,公司因承租園區沒有產權證書、被抵押查封、和存在實際用途與規劃用途不一致,以及IPO募資項目使用用途上等問題受到市場質疑。這些,都是德必文化亟需解決的難題。

    IPO前多筆“熱錢”涌入

    德必文化近年來的資金流狀況不斷改善,賬面貨幣資金逐年增加。截至今年6月底,德必文化的貨幣資金約為5.86億元,占流動資產86%。

    事實上,德必文化的資金向好,與其過去三年多次增資擴股有關。公司第一次增資擴股發生在2017年5月,德必文化表示,同意長興乾潤將其持有的65.8 萬元出資額轉讓給陽光產險;同時同意陽光產險以約 1.5億元代價認購公司新增注冊資本198.2萬元。本次變更完成后,德必有限注冊資本增至3742.2萬元,而陽光產險則以7.05%的持股比例成為公司第四大股東。

    2017 年 12 月,德必文化宣布轉股份制,以截至 2017年 7 月 31 日經審計的凈資產 5.07億元折股,整體變更為股份公司,股份公司股本為 3742.2 萬元,每股面值 1 元。

    成功轉為股份制的次年,德必文化開始第二次大型增資擴股。資料顯示,2018年9月1日,中安招商以約2億元代價認購了公司新增注冊資本222.22萬元。本次增資完成后,德必文化注冊資本增至 3964.42萬元,中安招商以持股5.61%公司股份成為其第五大股東。

    不僅如此,11月2日,中安招商再次出資以約7000萬元代價認購了公司新增注冊資本 77.78 萬元。本次增資完成后,中安招商以7.42%的持股比例躋身為德必文化第三股東。

    過去幾年的多次增資擴股,使得公司賬面資金不斷增加。僅2018年來看,德必文化的銀行存款就較 2017 年末增加 1.48億元,增幅較大,對此,德必文化直言:“主要系 2018 年度股東以貨幣資金增資所致?!?/p>

    當下,德必文化賬面貨幣資金充盈。2017年至2019年,公司貨幣資金分別為1.15億元、2.64億元、5.75億元,截至今年6月底,貨幣資金為5.86億元。與此同時,公司債務結構亦伴隨“熱錢”涌入,不斷優化。2017年德必文化的資產負債率在57.11%,短短兩年時間,2019年公司負債率快速下降至38.08%,截至今年6月底,德必的負債率36.16%,處于歷史低位。

    1.7億募資為何補充流動資金

    即將登陸創業板的德必文化,當下,卻因募資項目用途引發市場質疑。

    據《投資者網》獲悉,德必文化IPO擬募資合計約5.7億元,除了用于園區的智慧精裝一體化升級等項目,還有1.7億元用于“補充流動資金項目”,占比達到約30%。

    從經營情況分析,近三年公司發展良好,業績不斷提升。2017年至2019年,德必文化分別實現營業收入6.06億元、7.71億元、9.10億元;凈利潤分別約為0.22億元、0.55億元、1.21億元;毛利率分別為30.92%、29.28%、31.71%。德必文化的營業收入、凈利潤和毛利率等業績指標近年來均呈現逐年上升趨勢。

    此外,公司購買的銀行理財產品投資收益近年來也一路走高。2017年-2019年分別為161.55萬元、495.47萬元、1673.11萬元,2020年上半年銀行理財投資收益為853.13萬元。

    這一點令市場感到疑惑,公司賬面資金充盈,并不“差錢”,且多數資金購買理財產品收益頗豐。在此情況下,公司為何仍要將近三成的募集資金用于補充日常流動而不發展業務?對于上述及相關疑問,《投資者網》致函德必文化證券與投資者部門負責人,對方未予置評。

    “可能是為了防患于未然?!睆V州知名地產專家韓世同向《投資者網》表示,受疫情沖擊,許多企業現金流陷入緊張或周轉壓力增加,在盈虧沒有現金流管理重要的認知下,防患于未然可能是企業募資的一個動機,尤其在當前融資逐漸收緊的大環境下,能夠融資亦是好事,因為如果在企業資金緊張時才進行融資,不僅融資難度高,而且其利率會上揚,成本必然攀升。

    “二房東”模式隱患重重

    實際上,德必文化的承租運營是其主要運營模式。

    租賃服務構成了該公司的主要收入來源,占比超過80%。除此之外,其會員服務占比近18%,主要包括物業及增值服務、能源服務、停車服務及場租服務等;其他服務則主要包括設計服務、工程管理服務、招商服務、運營管理服務及其他。

    具體來看,德必文化的生意模式,主要是以承租的方式取得建筑的經營權,然后重新改造為符合文科創企業辦公和經營需求的園區,最后進行出租。不過,這種看似簡單的“二房東”模式存在諸多不確定性。

    “由于公司承租運營的園區物業多為老舊建筑群改造而成,個別園區租賃房產中有部分房屋尚未取得產權證書。例如,位于北京市朝陽區東風南路 8 號的東楓德必 WE''園區和位于上海市長寧區天山路 1900 號的天杉德必易園園都尚未取得產權證書?!钡卤匚幕谡泄蓵薪忉?。

    招股書顯示,截至今年6月底,德必文化承租運營租入的未取得產權證書的房產面積約 2.6 萬平方米,占公司可供租賃總面積的比例為 4.23%,占比不大,但若未取得產權證書的房產被政府主管部門認定為違章建筑,被相關主管部門拆除,則會對公司經營造成不利影響。

    此外,德必文化還存在部分園區被抵押、查封的事件。如,位于上海市閔行區的德必虹橋綠谷WE園區物業產權方上海新湖房將房產抵押給銀行,該園區201室、202室及3至6層的房屋被抵押給中國農業銀行上海閘北支行,自2016年5月至 2026年5月止,債務金額為2億元;7至9層則被抵押予中國工商銀行上海普陀支行,自2016年3月至2023年3月止,債務金額為1.4億元。同時,位于上海市長寧區的德必愚園 1890 園也被江蘇省無錫市中級人民法院查封,限制起始日期為2016年7月6日。

    不僅如此,德必文化經營發展面臨的最大的挑戰是,其目前“實際用途與規劃用途不一致”的承租園區占比超過六成。截至今年6月底,公司承租運營的園區項目中 16 個園區承租的建筑物所在土地使用權系物業產權方以劃撥方式取得,26 個園區承租的建筑物所在土地的實際使用情況與規劃用途不一致。

    “有必要去完善產權證明及相關一些補、審、批等流程?!?對此,韓世同向《投資者網》表示?!澳壳昂芏喈a業園區都是由一些工業寫字樓、廠房改造而來,在規劃上隨著歷史演變存在用途不一致情況,這是可以理解的,所謂計劃趕不上變化,不過企業尤其是承租的二房東面臨上述問題,仍需盡快向相關部門進行報備,完善流程及時整改,這樣一來,對公司造成的經營風險能夠得到降低,否則一旦審查構成違規運營,則對企業發展造成不利影響?!?/p>

    在韓世同看來,受疫情影響,園區物業或承租方在經營園區時,多數產業園區運營商存在出租率出現下降,在此情況下,企業光靠融資上市解決不了根本問題,因此,在日常運營中更要求產業園區運營商能夠不斷招商、引入好的客戶,為企業提供細致服務,提升園區人氣和物業價值,最終保障企業在疫情沖擊下能夠行穩致遠。(思維財經出品)■

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